هرآنچه که لازم است درباره ی فسخ قرارداد ملک بدانید

فسخ قرارداد ملک

مفهوم واژه‌ی فسخ در لغت به معنی نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن است. اما آنچه ما در اصطلاح به آن می‌گوییم به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است. این انحلال ارادی می‌تواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد که در تمام موارد برای بر هم زدن معامله شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد.

نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت‌زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.

قبل از اینکه با شرایط و ضوابط فسخ قرارداد آشنا شوید باید بدانید که در حالت کلی قراردادها به دو نوع قرارداد لازم و قرارداد جایز تقسیم می‌شوند.

قرارداد لازم

قرارداد لازم به قراردادی گفته می‌شود که هیچ یک از طرفین معامله به هیچ عنوان نمی‌توانند معامله را فسخ کنند. مگر در شرایط بسیار معدود و با توجه به قوانینی که تعیین شده است. این قرارداد تا زمانی که یک عامل قانونی به میان نیامده باشد، پا برجا است و هیچ بهانه‌ای از سوی طرفین قابل پذیرش نیست. قراردادهای خرید و فروش، قرارداد نکاح، اجاره و… در این دسته قرار می‌گیرند. در تمامی قراردادهای املاک یکی از بندهای قرارداد این است که در یک مدت زمان مشخص و با ادله کافی و موجه طرفین می‌توانند معامله را طبق قوانین فسخ کنند.

قرارداد جایز

آن دسته از قراردادهایی هستند که هر یک از طرفین معامله بدون اینکه نیاز به تعهد خاصی باشد، هر زمان که بخواهند می‌توانند برای فسخ قرارداد اقدام کنند. به عنوان نمونه می‌توان به قرارداد حق وکالت اشاره کرد. شما هر زمان که بخواهید می‌توانید او را از وکالت خود عزل کنید. در مقابل نیز وکیل شما می‌تواند هر زمان که بخواهد قرارداد وکالت را فسخ کند.

شرایط فسخ قرارداد

کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.

طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.

در نهایت فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که اصطلاحاً “اهلیت” این کار را داشته باشد. به این معنی که از نظر سن و سال و عقل به ‌اندازه‌ی کافی قابل ‌اعتماد و موجه باشد.

• مهم‌ترین نکته‌ای که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که تحت هیچ شرایطی به ‌صورت یک‌ طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. این فقط در صورتی امکان‌پذیر است که این حق برای شما یا طرف مقابلتان در قولنامه ذکر شده باشد. این درست مثل قانون فسخ قولنامه در قراردادهای اجاره‌ی ملک است.
• اما مورد دیگری که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که اگر مصر هستید این کار را انجام دهید باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید و توضیح این‌که شما از این معامله فقط پشیمان هستید و دلیل موجه دیگری ندارید، اصلاً پذیرفتنی نبوده و قانون به خاطر آن به شما اجازه‌ی  فسخ قرارداد خرید و فروش را نمی‌دهد.

آشنایی با اصطلاحات حقوقی فسخ

• • خیار مجلس: منظور از خیار مجلس آن است که خریدار یا فروشنده در جلسه‌ای که قرار است معامله انجام شود، حضور داشته باشند.

• • خیار غبن: خیار غبن به معنای حق فسخ قرارداد خرید خانه در صورت کلاهبرداری یکی از طرفین است که در این صورت به شخص زیان دیده در اصطلاح «مغبون» گفته می‌شود.

• • خیار شرط: خیار شرط به حالتی اشاره دارد که هر دو طرف مهلت قانونی را برای حق فسخ قرارداد خرید خانه در نظر می‌گیرند؛ در این صورت هر کدام از طرفین می‌تواند بدون پرداخت هیچ خسارتی به هر دلیلی فسخ قرارداد خرید خانه را انجام دهد.

• • خیار تدلیس: خیار تدلیس عبارت است از اختیار فسخ قرارداد خرید خانه در حالتی که فروشنده واقعیت را به خریدار نشان ندهد و بخشی از آن را یا کتمان کرده و یا خلاف آن چه که در واقع هست، نشان دهد.

• • خیار تخلف شرط: منظور از خیار تخلف شرط اختیار بر هم زدن معامله در زمانی است که خریدار یا فروشنده بر روی شرط یا شروطی با هم توافق کنند، اما یکی از آن‌ها به تعهدات خود عمل نکند.

• • خیار عیب: خیار عیب به معنای وجود عیب در کالای مورد نظر است که در فسخ قرارداد خرید خانه، به وجود عیب و نقص‌هایی در خانه اشاره دارد که قبلاً درباره‌ی آن توافقی صورت نگرفته است.

• • خیار رؤیت: خیار رؤیت اشاره دارد به اختیار فسخ معامله در صورتی که طرفین، معامله‌ای را با مبلغ معین انجام داده باشند و بعد از معامله متوجه شوند که واقعیت خانه یا مبلغ پرداختی با آنچه بر آن توافق کرده‌اند، متفاوت است؛ در این صورت هر دو اختیار فسخ قرارداد خرید خانه را خواهند داشت.

• • خیار شرکت: خیار شرکت به اختیار بر هم زدن معامله در زمانی اشاره دارد که معلوم شود خانه فروخته شده، متعلق به شخص دیگری بوده است؛ در این صورت خریدار می‌تواند معامله را فسخ نماید.

• • خیار تأخیر: خیار تأخیر هم همان‌طور که از نامش پیدا است به وضعیتی دلالت دارد که خریدار دربارۀ پرداخت وجه و یا فروشنده دربارۀ تحویل خانه تأخیر داشته باشند

دلایل آن

یکی از مهم‌ترین دلایلی که مستأجران قرارداد اجارۀ خود را لغو یا آن را فسخ می‌کنند این است که ملک مورد اجاره‌ی آن‌ها ایرادات عمده‌ای دارد که در موقع بازدید از منزل صاحب‌خانه به آن‌ها هیچ اشاره‌ای نکرده است. در این شرایط چون مستأجر باید برای رفع این ایرادات هزینه کند تا بتواند در ملک مذکور ساکن شود، می‌تواند اقدام به فسخ معامله کرده و از آن انصراف بدهد.

این در حالی است که اگر  مستأجر به ملکی که در آن ساکن است آسیب جدی وارد کند، به ‌طوری‌که رفع این آسیب برای مالک امکان‌پذیر نبوده و او را دچار دردسر جدی کند، مالک می‌تواند قرارداد فی‌ ما بین را پیش از موعد اتمام آن فسخ کند.

یکی دیگر از دلایلی که مالکان قرارداد اجاره‌نامۀ ملکی را فسخ می‌کنند، در شرایطی است که مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر طولانی مدتی داشته باشد. در این صورت مالک می‌تواند ضمن اجاره، حکم تخلیه را نیز بگیرد.

روش های فسخ قرارداد ملک 

فسخ قرارداد به دو روش کلی انجام می شود:

• توافق و تراضی طرفین: در این شرایط، طرفین با توافقی که با یکدیگر نموده‌اند، قرارداد را فسخ می‌نمایند. به فسخ در شرایط توافق، اقاله نیز گفته می‌شود. حتی ممکن است که طرفین در ضمن قرارداد به یکدیگر یا شخص ثالث حق فسخ بدهند.

• حکم دادگاه: چنانچه طرفین در مورد فسخ توافق نداشتند، خواهان فسخ باید با طرح دعوی فسخ قرارداد و اثبات حداقل یکی از خیارات توضیح داده شده، حکم مبنی بر فسخ قرارداد را از دادگاه بگیر

به چه دلایلی نمیتوانیم قراداد فسخ کنیم؟

• • موارد مقدور نبودن فسخ

• • اطلاع خریدار از عیب و ایراد مورد معامله در هنگام عقد قرارداد

• • رضایت خریدار مبنی بر عیوب موجود در مورد معامله

• • شرط عدم باز پس دادن و یا باز پس گیری مال در هنگام معامله